恒量价格评估课堂：如何确定每一块 的拆迁评估的评估价值 ？

如何确定每一块的拆迁评估的评估价值？

(一)土地补偿。

土地所有权有两种形式——集体所有制和国有土地。在实际评估中，国有土地分为商业、工业、住宅、工矿仓储、教育和娱乐等。原则上，集体土地不能上市交易。现在北京只有18个县市进行了试点。如何反映市场价值？我们应该参考市场评市场评价规范中类似的原则。集体建设用地与国有工业用地相似，因为集体建设用地也建厂房，这与国有工业用地的原则相同，也符合同一用途、类型和地区类似原则的要求。

它被标记为国有土地和住宅的使用。即使被写为住宅用途，它也被用于实际操作。此时，我们应该区分它是符合工厂实际经营还是商业经营。由于这两种补偿之间存在很大差距，因此商业补偿可能是工厂补偿的7-10倍。目前，实际补偿遵循高不低的原则。价值排名为：商业>住宅>工业。如果住宅用于工业，则应以住宅建筑的形式进行补偿。如果住宅用于商业，则应以商业形式进行补偿。

(二)厂房补偿。

之前评估规范中规定的补偿标准之一是根据不同的类型、结构、材料和形式进行不同的评估。工厂有砖木、砖混、木、钢结构等，不同性质的工厂价值——是当前的建设和安装成本（住房建设成本和住房设施和设备安装成本的缩写）——如何衡量？在实践中，有许多工厂有不同的高度、宽度和结构。我们在处理案件时看到的工厂最宽超过15米，高度超过6.5米，从一层到两层。根据工厂使用结构的不一致性，补偿也存在差异。例如，冷藏不是按平方米计算的，而是按立方米计算的，因为设备是在冷藏周围添加的。

(3)如何补偿工厂和土地的空余？

如有完整的土地使用权，还应补偿多余的土地市场价值。

这里有一个问题需要纠正。因为市场价值总是在循环中变化，如果不调整之前各地公布的区位补偿价格，就无法反映市场价值。

(四)停产停业损失。

一次性停产的损失应该是企业最重要的补偿项目。停产的损失往往不包括在房地产评估规范中，而是制定了一个单独的政策。过去按税额计算的做法已经被淘汰，但现在大部分都是直接按照每平方米的价值进行补偿的。我们认为，一次性停产的损失应根据企业的具体情况进行区别对待。其他装饰附件，可移动和不可移动的机器和设备等。